Immobilien gesetzeskonform klassifizieren Zukunftsprojekt ReadE

Die EU-Taxonomie-Verordnung (EU 2020/852) ist ein Rahmen zur Förderung nachhaltiger Investitionen und wird oft mit ESG-Themen (Rahmenwerk um Environmental- (Umwelt), Social- (Soziales) und Governance- (Führung) -aspekten von wirtschaftlichen Aktivitäten) gleichgesetzt. Sie legt regulatorische Maßnahmen und Verfahren fest, um nachhaltige Finanzierungsmodelle im Rahmen des European Green Deals zu fördern. Sie beeinflusst auch die EU-Offenlegungsverordnung, die die Veröffentlichung von Nachhaltigkeitsinformationen durch Finanzmarktteilnehmer regelt.
Diese Nachhaltigkeitsklassifizierung für Investitionen soll ökologisch nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten fördern und verpflichtet Banken, die in Immobilienfinanzierungen involviert sind, zur Offenlegung umweltbezogener Qualitäten der Immobilien.

Diese Neuregulierung hat dazu geführt, dass Banken den energetischen Standard aller finanzierten Bauobjekte an die EZB melden und in Geschäftsberichten ausweisen müssen.
Hieraus ergeben sich zwei konkrete Folgen:

1. Für Nichtwohngebäude gibt es derzeit keine normativ festgelegte Klassifizierung nach der Buchstaben-Systematik (siehe Infokasten), welche von der EZB gefordert wird. Vor allem KMU verfügen oft auf Grund des Baualters nicht oder nur unzureichend über die erforderlichen Gebäudedaten, um zu einer Einschätzung der energetischen Gebäudequalität zu gelangen. Dies wiederum führt zu Risikoaufschlägen für Investitionskredite und bedroht damit den Erhalt der Zukunfts- und Wettbewerbsfähigkeit.
2. Gleichzeitig besteht das Problem, dass viele Unternehmen nicht konkretisieren können, welche Maßnahmen zu einer verbesserten Energieeffizienz-Einschätzung und damit zu einer verbesserten Kreditwürdigkeit führen.

Lösungsansatz

Das Zukunftsprojekt ReadE hat sich zum Ziel gesetzt, diese Einstufung der Energieeffizienz durch zwei Ansätze für KMU zu vereinfachen:

1. Durch eine digitale Prozesskette, die Bestandsgebäude systematisch erfasst und ihre Energieeffizienz im Rahmen der EU-Taxonomie einschätzt. Hierbei werden konkrete Unterstützungen in Form von Informationsanforderungen, Checklisten und Schnittstellen für die Gebäudeerfassung, Datenstrukturierung und energetische Gebäudebewertung gegeben.
2. Durch eine schnelle Einschätzung wird eine Handlungs- und Maßnahmen-Roadmap zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes bereitgestellt.

Für die Bestandsdigitalisierung wurde anhand der normativ vorgegebenen Bestimmung der Energieeffizienz ein Lastenheft ausgearbeitet, das es dem Unternehmen erlaubt, am Markt verfügbare Dienstleistungen zur digitalen Gebäudeerfassung (z. B. 3D-Scans, Photogrammetrie, etc.) gezielt am erforderlichen Datenbedarf auszurichten. Außerdem wurde ein auf dem offenen BIM-Standard IFC (Industry Foundation Classes) aufgesetztes Datenmodell erstellt, das es perspektivisch ermöglicht, direkt von marktverfügbaren Berechnungsprogrammen zur Energieeffizienz eingelesen und verarbeitet werden zu können. Um darüber hinaus den Anforderungen der Finanzwirtschaft in Form einer Buchstabenklassifizierung gerecht zu werden, wurde ein Klassifizierungsvorschlag zur Einteilung der Gebäudequalitäten basierend auf einer Buchstabensystematik angewendet. Wenn dieser für den zuvor berechneten Gebäudeprimärenergiebedarf verwendet wird, ermöglicht dies erstmals eine digital unterstützte, geschlossene Prozesskette für eine Taxonomie-konforme Klassifizierung von Bestandsimmobilien in Deutschland, die wiederum Grundlage von Sanierungs- und Investitionskonzepten zur Nachhaltigkeit bilden.

Die gesamte Prozesskette wurde an drei Pilot-Gebäuden erfolgreich erprobt. Im zweiten Handlungsstrang zur Bestimmung der eigenen ESG-Readiness im Immobiliensektor wurde ein umfassendes Reifegradmodell mit einem Online-Check ausgearbeitet, das einerseits eine sehr schnelle Positionierung in den relevanten Aspekten von ESG erlaubt und gleichzeitig anhand eines Maßnahmenkatalogs gezielte Hinweise und Vorschläge zur Erhöhung des Reifegrads vorhält. Der Check sowie die daraus für eine eigene ESG-Handlungs-Roadmap abzuleitenden Maßnahmen sind sowohl als Handlungsleitfaden als auch als ​Online-Tool veröffentlicht worden.

Begleitend zu den Prozesshilfen, den Demonstrations-Piloten und dem Checking-Tool wurde ein Qualifikationskurs zum „Construction-ESG-Scout“ pilotiert. Dieser Kurs baut auf der Anwendung des ESG-Checks auf und vermittelt Wissen zur effizienten Digitalisierung von Bestandsgebäuden anhand des ReadE-Modells. Die übergeordnete Aufgabe der Scouts soll es sein, das Modell im Bereich der Gewerbeimmobilien bekannt zu machen und die Unternehmen perspektivisch in dem Prozess mit ReadE zu begleiten.

Handlungsbedarf für KMU

Folgende Voraussetzungen sollten KMU für die Arbeit mit ReadE erfüllen:

• ReadE setzt bewusst auf einem sehr niedrigen Vorwissen auf. Aber auch Vorwissen kann durch die Zusammenarbeit mit Construction-ESG-Scouts zum Einsatz kommen.
• Einfacher Zugang zu den relevanten Datenquellen und betreffenden Gebäudeteilen.
• Zeitliche Ressource für die Steuerung des Gesamtprozesses ca. 4-6 Wochen je nach Größe der Liegenschaft.

Vorteile:

• Optimale Steuerung und Auswahl erforderlicher Dienstleister zur Beschleunigung der Prozesse und Minimierung der Kosten einer Bestandsdigitalisierung anhand des Lastenheftes.
• Vollständiges und in den Standard-IT-Lösungen einlesbares Datenmodell für eine taxonomiekonforme energetische Gebäudeklassifizierung.
• Nutzung der Erfahrungswerte aus den Pilotunternehmen.
• Weitere Verwertung des Datenmodells für Planungs- und Sanierungsprozesse.
• Möglichkeit der An- und Einbindung des Modells in CAFM-Programme mit deutlichen Prozess- und Kostenvorteilen bei Wartungsmaßnahmen.
• Kosteneinsparung gegenüber einer manuellen Gebäudeerfassung.
• Perfekte Datengrundlage zur Weitergabe an einen Energieberater.
• Möglichkeit des Variantenvergleichs unterschiedlicher Sanierungslösungen.
• Schnelle Positions- und Reifegradbestimmung zum Thema ESG.
• Direkte Ableitung und Priorisierung von Maßnahmen zur Steigerung der ESG-Readiness.
• Unterstützung in wichtigen ESG-Transformationsprozessen durch ausgebildete Construction-ESG-Scouts.

Praxiseinblick: Wie in ReadE erfolgreich von KMU genutzt wurde

Sarah Großkopf:
Mittelstand-Digital Zentrum Handel

„Für mich hat sich die Prozesskette vor allem durch das schrittweise Vorgehen ausgezeichnet. Beginnend mit einer Online-Abfrage zur Erfassung der Basisdaten hin zu den Datenpunkten aus dem tatsächlichen Scanning-Vorgang wurden nach und nach alle relevanten Informationen für die abschließende energetische Bewertung ergänzt.

Als vorteilhaft sehe ich vor allem die vorgegebene Prozessstruktur an. In der praktischen Umsetzung gibt sie klare Anhaltspunkte für die Gebäudeenergiebewertung. Herausfordernd war aus meiner Perspektive besonders die Individualität von Gewerbeimmobilien. Es wurde schnell klar, dass es aufgrund der Varianz auch branchenintern quasi unmöglich ist, „das Eine“, repräsentative Gebäude für Handel, Industrie oder Gastgewerbe, zu finden.

Händlerinnen und Händler sollten sich und ihr Gebäude bestenfalls in dem Prozess eindeutig wiederfinden können. Dementsprechend könnte es helfen, handelsspezifische Elemente hervorzuheben und auch auf unterschiedliche energetisch relevante Spezifika einzugehen – beispielsweise Kältebedarfe im Lebensmittel-Handel, Lagersysteme im Online-Handel und B2B oder Erlebnisräume im stationären Einzelhandel.“